La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales — c’est acquis depuis 2023. Mais dès qu’on parle de location, les questions reprennent de plus belle. Qui doit payer ? Le locataire présent au 1er janvier ? Le propriétaire si le logement est vide ? Et pour les locations meublées courte durée, les résidences secondaires, les logements professionnels ? Les règles fiscales restent actives et les avis d’imposition continuent d’arriver dans les boîtes aux lettres.
Ce qui a changé ne concerne que les résidences principales occupées à titre personnel. Tout le reste — résidences secondaires, logements vacants, meublés de tourisme — reste soumis à la taxe. Un point que beaucoup de propriétaires bailleurs découvrent trop tard, souvent en octobre, en recevant un avis qu’ils ne s’attendaient pas à recevoir.
Qui est redevable de la taxe d’habitation en location ?
Le locataire occupant au 1er janvier
Le principe est simple : la taxe d’habitation est due par la personne qui occupe le logement au 1er janvier de l’année fiscale. En location classique (bail d’habitation vide ou meublé), c’est donc le locataire qui reçoit l’avis et qui doit payer — à condition que le logement soit sa résidence principale.
Depuis la suppression progressive de la taxe, les locataires qui utilisent le bien comme résidence principale sont exonérés, au même titre que les propriétaires occupants. Concrètement, un locataire habitant à l’année dans un appartement n’a plus de taxe d’habitation à payer sur ce logement depuis 2023. L’exonération s’applique automatiquement, sans démarche particulière.
Le propriétaire dans les cas résiduels
Le propriétaire bailleur devient redevable dans plusieurs situations :
- Le logement est loué en tant que résidence secondaire du locataire (le locataire a sa résidence principale ailleurs)
- Le bien est loué en meublé de tourisme ou en location saisonnière courte durée
- Le logement est vacant au 1er janvier (aucun occupant ce jour-là)
- Le propriétaire occupe lui-même le bien une partie de l’année (résidence secondaire personnelle)
Dans ces cas, c’est bien le propriétaire qui reçoit l’avis d’imposition, souvent publié à partir d’octobre sur son espace personnel impots.gouv.fr.
💡 Notre conseil
Si vous louez un bien en courte durée via Airbnb ou Abritel, ne présumez pas que la taxe d’habitation ne vous concerne pas. Elle s’applique dès lors que le logement n’est pas votre résidence principale — et les services fiscaux croisent de plus en plus les données des plateformes.
⚠️ Résidences secondaires et locations saisonnières : le régime encore actif
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires
La suppression de 2023 ne vise que les résidences principales. Pour une résidence secondaire — que vous l’occupiez vous-même ou que vous la mettiez en location saisonnière — la taxe d’habitation reste due intégralement. Certaines communes appliquent même une majoration pouvant atteindre 60 % dans les zones tendues, depuis la loi de finances 2023.
Le calcul repose sur la valeur locative cadastrale du bien, multipliée par le taux voté par la commune. Ce taux varie énormément d’une ville à l’autre : entre 8 % et 35 % selon les territoires, ce qui rend toute estimation générique peu fiable.
Location meublée de tourisme : une cible fiscale croissante
Les propriétaires qui louent en meublé touristique (type Airbnb) sont dans le viseur des impôts depuis plusieurs années. Le logement étant considéré comme une résidence secondaire ou un local professionnel selon les cas, la taxe d’habitation s’applique — et s’y ajoute parfois la taxe de séjour, perçue pour le compte des collectivités publiques.
60 %
de majoration possible sur la taxe d’habitation d’une résidence secondaire en zone tendue
Si vous gérez plusieurs biens en location courte durée, la gestion de ces obligations fiscales peut rapidement devenir un casse-tête. Un outil comme un Logiciel de gestion de location : comment choisir la bonne solution ? peut vous aider à centraliser le suivi des échéances et des avis d’imposition par bien.
Dates, paiement et avis d’imposition
Quand tombe l’avis de taxe d’habitation ?
Les avis sont habituellement publiés en ligne entre mi-septembre et fin octobre. La date limite de paiement en ligne est fixée au 15 décembre pour la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (le délai papier est légèrement antérieur, autour du 15 novembre). Ces échéances peuvent varier légèrement d’une année à l’autre.
Pour consulter son avis, il faut se connecter à l’espace particulier sur impots.gouv.fr — ou à l’espace professionnel si le bien est détenu via une société (SCI, SARL de famille). L’accès à l’avis en ligne déclenche une notification par email ou SMS si vous avez activé ce service.
Les modes de paiement disponibles
Plusieurs options existent pour payer :
- Paiement en ligne sur impots.gouv.fr (prélèvement immédiat ou mensuel)
- Prélèvement à l’échéance automatique si vous avez déjà adhéré au service
- Paiement par chèque ou TIP (pour les avis papier, sous le seuil de 300 €)
Au-delà de 300 €, le paiement dématérialisé est obligatoire. Un retard de paiement entraîne une majoration de 10 % du montant dû — aucune tolérance n’est prévue par les services fiscaux sur ce point.
⚠️ À garder en tête
Si vous vendez un bien loué en cours d’année, la taxe d’habitation reste due par l’occupant (ou le propriétaire si vacant) au 1er janvier. La vente en cours d’année ne transfère pas l’obligation fiscale à l’acquéreur — vérifiez qui était occupant à cette date précise avant toute réclamation.
Exonérations et cas particuliers en location
Les exonérations encore applicables
Même pour les résidences secondaires et les biens locatifs concernés, certaines situations ouvrent droit à un dégrèvement ou une exonération :
- Personnes âgées de plus de 60 ans sous plafond de revenus (RFR inférieur à environ 11 000 € pour une part)
- Bénéficiaires de l’AAH ou titulaires d’une carte d’invalidité
- Logements détenus par des organismes publics ou certaines associations reconnues d’utilité publique
- Certains logements mis à disposition gratuitement à des proches sous conditions
Le plafond de revenus est apprécié au niveau du foyer fiscal. Dépasser ce seuil, même d’un euro, peut faire basculer l’ensemble de l’avantage fiscal. Il est donc utile de vérifier sa situation chaque année, notamment après une retraite ou une modification de composition du foyer.
Logements professionnels : la cotisation foncière des entreprises (CFE)
Un bien loué dans le cadre d’une activité professionnelle — bureau, local commercial, cabinet — n’est pas soumis à la taxe d’habitation mais à la cotisation foncière des entreprises (CFE), branche de la contribution économique territoriale. La taxe foncière reste due par le propriétaire, sauf clause contraire dans le bail commercial. Pour les propriétaires qui gèrent des portefeuilles mixtes (résidentiel + professionnel), la distinction est importante : les obligations déclaratives et les échéances fiscales diffèrent complètement.
La Gestion Entreprise d’un parc immobilier locatif implique donc de bien distinguer chaque régime fiscal selon la nature du bien et du locataire.
| Type de location | Taxe d’habitation applicable ? | Redevable |
|---|---|---|
| Résidence principale du locataire | Non (supprimée depuis 2023) | — |
| Résidence secondaire | Oui | Propriétaire ou occupant |
| Location saisonnière / meublé tourisme | Oui | Propriétaire |
| Logement vacant au 1er janvier | Oui (taxe sur logements vacants) | Propriétaire |
| Local professionnel | Non (CFE à la place) | Locataire professionnel |
✅ À retenir
La suppression de la taxe d’habitation ne concerne que les résidences principales. Toute location saisonnière, résidence secondaire ou logement vacant reste imposable. Le redevable est déterminé par la situation au 1er janvier — pas par la durée d’occupation sur l’année.
Questions fréquentes
Est-ce que le locataire paie la taxe d’habitation en 2024 ?
Non, si le logement loué est sa résidence principale. La taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée pour tous les contribuables depuis janvier 2023. En revanche, si le locataire occupe le bien comme résidence secondaire (sa résidence principale est ailleurs), la taxe reste due et c’est en général le propriétaire qui en est redevable vis-à-vis du fisc.
Que se passe-t-il si le logement est vide au 1er janvier ?
Un logement vacant au 1er janvier peut être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) ou à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) selon la commune. Ces deux taxes visent les propriétaires dont le bien est inoccupé depuis plus d’un an (TLV) ou d’une durée définie par la collectivité (THLV). Elles s’appliquent même en l’absence de tout locataire.
Comment contester un avis de taxe d’habitation reçu à tort ?
La réclamation se fait en ligne via l’espace particulier ou professionnel sur impots.gouv.fr, rubrique « Contacter mon service fiscal » ou directement par messagerie sécurisée. Il faut joindre les preuves : bail, attestation d’occupation, justificatif de résidence principale. La réclamation doit être déposée avant le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement de l’avis.
La taxe d’habitation peut-elle être répercutée sur le loyer ?
Non, la loi interdit au propriétaire de refacturer la taxe d’habitation au locataire sous forme de charge récupérable dans le cadre d’un bail d’habitation classique (loi du 6 juillet 1989). Cette taxe n’est pas mentionnée dans la liste des charges récupérables fixée par décret. Le propriétaire peut en revanche l’intégrer indirectement dans son calcul de loyer, mais sans ligne explicite sur la quittance.
Quelle est la différence entre taxe d’habitation et taxe foncière pour un bailleur ?
La taxe foncière est due par le propriétaire du bien, qu’il l’occupe ou le loue — elle est liée à la propriété du sol et des bâtiments. La taxe d’habitation, elle, est liée à l’occupation du logement au 1er janvier. Un propriétaire bailleur paie donc toujours la taxe foncière, mais la taxe d’habitation ne lui revient que si le bien est une résidence secondaire, en location saisonnière ou vacant.